Pandemia, o direito de vizinhança, condomínio e ação de dano infecto

Com o isolamento social muitas famílias estão ficando em casa, em tempo integral, e o longo convívio tem provocado mais discussões, brigas e desentendimentos. Além disso, as pessoas estão buscando diversão em suas próprias casas, muitas vezes passando dos limites do horário, com barulhos que incomodam outros vizinhos, com festas regada a bebidas e gargalhadas altas.

Diante desse problema que assola a maior parte dos condomínios do país, quais atitudes poderão ser tomadas? O síndico pode fazer alguma coisa? Houve alguma modificação no direito de vizinhança por conta da pandemia?

O direito de vizinhança é um conjunto de regramentos que possuem, como principal objetivo, garantir a coexistência social, ou seja, trata-se de um conjunto de normas com a finalidade de estabelecer um limite de conduta, que permita a boa convivência entre moradores de imóveis localizados próximos uns dos outros.

Tecnicamente, fala-se que o direito de vizinhança constitui limitação ao direito de propriedade em prol do bem comum e da paz social. Tanto apartamentos vizinhos, quanto imóveis vizinhos, são amparados pelo direito de vizinhança. O critério é a proximidade e não a continuidade. Portanto, mesmo que aquele não seja vizinho de parede, pode ser prejudicado pelo mau uso da propriedade próxima.

O regramento mais importante consta no art. 1.277 do Código Civil que prevê em seu caput:

O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

O aludido artigo regula o uso anormal da propriedade. Quais são as conclusões que se tira em relação ao artigo?

O direito de vizinhança é um conjunto de normas amplas, com abrangência desde o direito de construir, até as ditas árvores limítrofes, mas esses são assuntos para um outro momento. Por agora, convém explanar os direitos de vizinhança por conta do mau uso da propriedade ou da posse do imóvel que provoque perturbação, retire o sossego e coloque em risco a saúde e a segurança dos vizinhos, já que por conta da pandemia as famílias estão integralmente em suas casas, inclusive as crianças que estão afastadas das escolas.

É necessário identificar quais são os atos praticados pelo vizinho que configure abuso de direito. A verificação é casuística e abrange vários aspectos, tais como:

• Emissão de gases poluentes o qual prejudica a saúde dos vizinhos;

• Infiltrações no imóvel que afete o imóvel vizinho, colocando em risco a saúde e a segurança daqueles que ali residem;

• Ruídos excessivos, talvez o que tem provocado mais perturbação entre vizinhos nesse período de pandemia.

Sendo assim, verifica-se que as érturbações podem ser sonoras, olfativas, comportamentais etc.

A medida prevista na lei para fazer cessar essas interferências prejudiciais, que provocam abuso de direito, é a chamada ação de dano infecto. Vale transcrever um trecho do que diz Luiz Antonio Scavone Junior¹ a respeito das causas de cabimento da ação de dano infecto:

Odores insuportáveis, gases perigosos, ruídos excessivos, comportamentos que atentem contra a moral e os bons costumes e manutenção de animais em local impróprio e inadequado são exemplos de fatos que podem ensejar a ação do dano infecto.

Abaixo alguns exemplos que já deram ensejo à ação judicial de dano infecto, em razão de mau uso da propriedade:

1. Presença de animais em apartamentos sem condições de higiene;

2. Produtos tóxicos utilizados em serviços de lavagem de veículo nocivos à saúde dos vizinhos;

3. Esterqueira construída em imóvel rural sem observância dos requisitos de higiene, dejetos expostos permanentemente que ocasiona a poluição do meio ambiente;

4. Ação movida pelo condomínio em face das lojas do térreo por conta de insuficiência dos mecanismos destinados à exaustão da fumaça e gases da gordura e também ao esgotamento das pias;

5. Produção de ruídos excessivos e prejudiciais à saúde dos vizinhos;

6. Desnivelamento de terreno provocado por erosão que já causou desbarrancamento, afetando o imóvel vizinho;

7. Exalação de vapores oriundos de sauna e churrasqueira.

No caso específico em relação aos condomínios, o art. 1.336, IV, do Código Civil estabelece:

IV- dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Como é possível verificar, apesar do referido artigo se referir aos condomínios, ele guarda estreita relação com as normas de direito de vizinhança e ao já citado art. 1.277 do Código Civil.

Dessa forma, também nos condomínios edilícios proprietários e possuidores deverão respeitar o sossego, à saúde (salubridade) e segurança de todos. Portanto, no caso dos condomínios, orienta-se que condôminos e síndicos deverão tomar primeiramente medidas extrajudiciais, priorizando o diálogo, tais como:

1ª) Interfonar para portaria e pedir que o porteiro comunique o incômodo ao condômino perturbador, caso não resolva;

2ª) Registrar no livro de ocorrências do condomínio, comunicar ao síndico e a administradora. O síndico verificando que existe mais reclamações acerca do mesmo problema com o mesmo condômino pode notificar o condômino para tentar resolver da forma mais drástica;

3ª) Ainda persistindo o problema, poderá chamar a polícia, uma vez que perturbar o sossego com barulho excessivo configura crime regulado pelo art. 42 da Lei de Contravenção Penal;

4ª) Pode o condômino prejudicado ou o próprio condomínio, se o incômodo provocado for comum a todos, poderá ajuizar ação de dano infecto em face do condômino perturbador.

Ressalte-se que a situação atual provocada pela pandemia é atípica, e por conta disso, as famílias estão trancadas em suas casas, muitas das vezes os pais trabalhando em sistema de home office e as crianças assistindo aulas online. Esse convívio contínuo muita das vezes causa desentendimentos, brigas, gritarias ou até mesmo a agitação das crianças, correndo de um lado para o outro, brincando, tentando extravasar energias contidas e animais agitados por conta das residências cheias.

Nesse momento, o mais indicado é que vizinhos tenham paciência uns com os outros e priorizem sempre a conversa e o bom senso para evitar conflitos desnecessários.

Mas se o comportamento de um vizinho foge à normalidade, provocando a perturbação do condomínio como um todo, medidas deverão ser tomadas, primeiramente extrajudiciais e, em último caso, medida judicial, conforme já explicitado acima.